北京二手房九成交易都在五環內
二手房九成交易都在五環內
豪宅無疑是2015年北京樓市最大的亮點，五環內但凡拍出一塊住宅用地，幾乎都成瞭潛在豪宅供應。據中原地產最新數據顯示，截至10月底，五環內北京商品房住宅簽約均價達到瞭52499元/平米。五環內全面豪宅化的趨勢已經日益明顯，難道普通剛需族、剛改族置業就無緣五環內瞭？也不盡然。本報記者在調查中發現，在五環內多數新房產品走向高端的背景下，五環內的二手房、自住型商品房成為剛需族紮根五環的重要補充產品。剛需族如何把自己的傢安放在五環內，應該關註哪些樓盤、哪個區域的二手房以實現自己的置業夢呢？看看我們的記者推薦吧。
□自住房
切實補充中低價位房源量不足
“自住房制度的設計初衷，就是為瞭緩解商品房價格漲速過快，剛需購房者一房難求的局面，而從實際市場效果來看，也確實達到瞭目的。”亞豪機構市場總監郭毅說。
自2013年11月，北京首個自住房——恒大禦景灣開始網申，北京市住建委首創的自住型商品房這一住宅類型，至今已面市兩年時間。亞豪機構統計數據顯示，兩年時間裡，北京共推出54個自住房項目，可供應5.4萬套自住房。自住房推出兩年來，對北京樓市形成瞭巨大影響，特別是在北京房價不斷上漲的背景下，自住房的推出，為眾多剛需購房者提供新的購房產品。
據亞豪機構統計，目前北京推出自住房項目最多的三個行政區是朝陽區、大興區和順義區，分別推出瞭10個、9個和8個自住房項目。而從供應套數前三甲的行政區來看，則分別是朝陽區、通州區和門頭溝區。朝陽區10個項目可供應自住房13308套，通州區4個項目就可供應6709套自住房，門頭溝的6個項目累計可供應6384套自住房。
這三個區域的在售商品房現象均呈現中高端化趨勢，極為缺少中低價位的剛需項目。其中朝陽區的純商住宅在今年的成交均價達到創紀錄的49024元/平方米，區域內已沒有低於4萬元的純商住宅，自住房22000-28000元/平方米的定價水平補充瞭剛需匱乏的窘境，因此，雖然供量大，但需求同步高漲，兩年累計下來自住房的成交量也高達11697套，在各行政區中排名居首。
門頭溝區與朝陽區的情況極為近似，純商住宅普遍在35000元/平方米以上的價格水平與自住房18000-22000元/平方米的限定售價形成瞭鮮明反差，自住房成為門頭溝剛需客群的首選。
郭毅認為，由於部分自住房體量較大，分批供應的原因，兩年時間裡，實際取得預售許可、推向市場銷售的自住房一共4.2萬套，與同期10.9萬套純商住宅(不含自住房及保障房)相比，自住房供量相當於純商住宅的38.4%，切實起到瞭補充中低價位房源量不足的作用。
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郭毅認為，自住房還應盡早申購，今年成交住宅用地中僅有6宗配建瞭自住房，所以從長期趨勢來看，自住房的供給量仍舊稀缺，因此對於剛需客群來說，還應盡早申購，防止錯過時機。特別是今年推出的自住房中，很多都是位於東五環、西三環四環周邊，位置條件較好的項目，與商品房的價差也比較大，值得出手購買。
□新房
五環內市場豪宅化
不少剛需在五環內的新房面前望而卻步。
據中原地產研究部統計，截至10月底，北京商品房住宅五環內簽約為4315套，簽約均價達到瞭52499元/平米，從最近6年的五環內商品房均價可以看到，整體市場一路走高，從2010年的3萬上漲到目前的5萬+，北京五環內市場已經進入高端化。
中原地產首席分析師張大偉認為，受供地郊區化的影響，五環內可售商品房住宅已經從過去的2萬套以上下調到現在的1萬套左右，剔除其中的部分無效庫存，實際五環內可售住宅非常少。“預計未來北京五環內的高端化區域將依然延續，從北京今年出讓的土地看，五環內基本地價都超過區域在售房價，包括前期豐臺7.5萬元/平米的地王，預期未來新宮等地王還將影響市場預期。”張大偉說。
事實上，地價在一定程度上反映瞭未來一段時期房價的走勢。亞豪機構副總經理高姍表示，三環內已基本無新增宅地，五環以內的宅地供應目前也多集中在南城區域，其中三四環之間也屬於稀缺程度較高的區域，樊傢村地塊的樓面價甚至高達7.5萬元/平方米；四至五環屬於次稀缺，樓面價多保持在4萬元-6萬元/平方米；五至六環供應雖然相對較多，但優質地塊也曾拍出4萬元-5萬元/平方米的樓面價；即便是六環以外，實際樓面價也逐漸邁向萬元大關。由此可以看出，未來北京單價6萬元以上的豪宅區域將逐漸從四環內擴展至五環周邊，六環以內新拍出地塊的樓面地價基本上都超過瞭3萬元/平方米，未來的六環以內新房市場的價格水平將整體抬升。
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對房企的品牌、居住環境、房屋新舊等有要求的剛需購房者可以考慮在五環內“淘”新房，雖然不少新樓盤新社區的教育配套等沒有較老社區的好，但在生活舒適度、物業服務等各方面要略勝一籌。
雖然五環內地價和房價都在攀升，但並不意味著剛需買不到任何樓盤。其實，仔細找找還是有的。據記者瞭解，目前五環內還有一些銷售單價和總價能被剛需族接受的項目，如東亞·五環國際、國韻村、天恒金融街公園懿府等，都是不錯的選擇對象。建議購房者根據自己的需求，多看房，多比較，選擇適合自己的產品。
□二手房
九成交易都在五環內
由於新房市場的鮮少供應，五環內普通住宅的成交主力已經逐漸讓步於二手房。據中原地產提供的數據顯示，北京2015年截至目前成交二手房套數已經高達15.8萬套，遠超去年全年，也是同期商品房住宅的接近3倍。其中，90%的二手房交易基本都發生在五環以內。
根據鏈傢研究院統計，10月北京二手住宅網簽量13882套，環比下降19.6%，同比上漲57%。鏈傢研究院李巧玲認為，10月網簽量環比降幅較大主要是受國慶假期影響，雖然北京二手住宅網簽量在7月達到高峰後便保持回落趨勢，但10月鏈傢實際成交量環比仍增長11.6%。
另據統計，10月鏈傢日均新增客源量環比上漲8.7%，日均新增房源量與9月基本持平，新增需求量大幅上升，預示著未來可能會出現成交量回升現象。而從政策層面，10月央行[微博]“雙降”之後，需求持續釋放，預計年底兩月市場活躍度不減。
價格方面，10月北京二手住宅成交均價為35676元/平方米，環比下降1.8%，同比上漲2.2%。雖然市場情況如此，但房價仍很難出現快速的實質性上漲。據統計，10月庫存房源中下調報價的房屋占比為72.9%，環比上升4.7個百分點。目前二手房市場仍以換房客戶為主，客戶購房行為較為理性，因此成交均價一直較為平穩。在部分區域，業主心理價位過高、房屋報價過高將阻礙房屋成交，因此，未來下調掛牌價的房源還有可能增加。
李巧玲認為，若刨除結構性因素影響，全市成交均價環比變化處於合理的波動范圍內，整體表現平穩。需要註意的一點是，全市成交均價同比漲幅較上月有較大幅度的下降。這主要是由於去年“9·30”新政出臺後，改善性需求集中釋放，10月全市
成交均價環比驟然上漲7.4%。而後至今，以改善為主的成交結構維持穩定，成交均價的變化幅度並不大。
>>置業建議
負利率時代的到來，讓房產的投資、保值屬性重新顯現出來。在當前二手房市場仍較為平穩的情況下，客戶的入市積極性也進一步受到鼓舞。地段仍然是目前購房者置業的首要參考要素，因此，與新房相比，更加占據地段優勢的二手房市場熱度不減。來自我愛我傢的數據顯示，從區縣成交情況來看，目前66%的二手房交易仍發生在城市核心區，憑借教育、醫療、交通等資源優勢，城六區仍是北京二手住宅的主力成交區域，在遠郊和近郊區縣的成交中，近60%的二手住宅交易發生在昌平、通州和大興三大區，隨著這三個區域各方面配套設施的加速完善，成交占比也在逐步提升。京華時報[微博]記者桂瑰潘秀林邢飛
□新房項目推薦
天恒金融街公園懿府
物業類別：普通住宅
裝修狀況：精裝修
環線位置：四至五環
物業地址：豐臺公益西橋南行3500米
交通狀況：地鐵4號線，新宮站下車即到項目；公交路線：957路、485路、676路、369路、954路，團河路北口；474路、676路、610路、366路、829路、827路，福利農場、同興園站；954路、556路，槐房西路南口；676路、366路、954路、556路，西營房站；自駕路線：沿南四環公益西橋下向南行駛，約3.5公裡路東側即到。
房價：最低價40000元/平方米
房屋信貸設定缺錢急用哪裡汽車貸款信貸銀行房貸任何問題免費諮詢信貸銀行房貸怎麼貸款比較會過件推薦理由：
項目預計近日二次開盤，開盤戶型為建築面積88平米兩居，115、129和132平米三居，開盤預計價格區間為40000-42000元/平米，總均價為450萬元/套。
項目簡介：
公園懿府在產品整體規劃上采用Artdeco經典建築風格，總體佈局以獨立的板式建築為基本單元，每棟樓均成正南北分散排佈，寬闊樓間距保證每一棟樓充分的通風和日照，增加瞭內部舒適感，視野和景觀效果上佳。在戶型設計上，項目戶型面積在88-132平米之間，一期產品主推115平米和132平米全精裝奢適三居戶型，另有少量88平米兩居產品，產品做到瞭戶戶南北通透，戶戶明廚明衛，皆具極致收納功能，其中，115平米以上戶戶都有套房設計。
東亞·五環國際
物業類別：寫字樓、商鋪裝修狀況：毛坯
環線位置：四至五環
物業地址：大興舊各銀行房貸利率比較2016宮舊忠橋的東北角
交通狀況：距離玉蜓橋10公裡，距離王府井14公裡。南臨東南五環舊忠橋，西側1公裡為德賢快速路，北至三環劉傢窯橋，南連接京臺高速，途經首都第二機場；向東三臺山路直達亦莊開發區，京滬高速貫穿南北、360度構架城市立體交通覆蓋，緊鄰五環路和輕軌亦莊線，與地鐵5號線無縫連接，快速抵達城市中心；距離地鐵5號線舊宮站1.5公裡。
房價：均價23房子信用貸款銀行貸款全省皆可處理汽車貸款500元/平方米
推薦理由：
東亞·五環國際戶型面
積為93-124平米，價格為22980元/平米起，均價23500元/平米。按照均價計算，其售價在200萬-300萬之間。
項目簡介：
項目總建築面積25萬平米，綠化率30%，由11棟17-19層高塔組成。采用國際時尚現代簡約風格，樓盤外立面采用LOW-E玻璃幕墻輔以豎向鋁板組合而成。項目自有15000平米獨立商業街，雙層立體商業，鋪鋪臨街，豐沛業態，別樣的中心商鋪形成全天候的購物街環境。周邊自然生活環境優美，臨近南海子公園，南海子公園曾是“燕京十景”之一的“南囿秋風”，聽這個名字就很美瞭，一二期建成的面積總和相當於4個頤和園之大。
國韻村
物業類別：普通住宅裝修狀況：精裝修
環線位置：四至五環
物業地址：大興南四環榴鄉橋南1400米，蒲黃榆路東
交通狀況：乘坐地鐵4號線大興線(天宮院方向)，在公益西橋站下車(C東南口出)，步行至地鐵公益西橋站，乘825路，在成和園小區站下車，步行580米至項目。
房價：最低價35000元/平方米
推薦理由：
國韻村項目10#樓於11月1日加推兩個單元，加推戶型108平米三居，130平米三居，價格為35000元/平米-38000元/平米，按照35000元/平米計算，108平米的三居總價在400萬以內。
項目簡介：
北京國韻村位於北京南中軸沿線，在南四環蒲黃榆路南延長線上，緊鄰德賢路，交通四通八達，6公裡直達二環，即可抵達城市中心；距離南四環路僅1.8公裡，可方便快捷直達城市各大核心商圈。項目生態環境極其豐富，緊鄰項目有四塊大面積代征綠地環繞，西側和南側被涼鳳灌渠、小龍河兩條水系包圍，同時項目還被旺興湖郊野公園、宣頤公園、碧海公園三大生態公園環抱，景觀資源豐富，環境綠色宜居。項目提供從85平米-170平米多種戶型可供選擇，其中主力戶型為85平米-138平米三居產品，還有170平米的四居，同時項目還配有高品質的幼兒園和中學。
恒大領寓
物業類別：公寓
建築類別：塔樓、小高層裝修狀況：精裝
物業地址：北京市朝陽區豆各莊鄉黃廠村黃廠路
交通狀況：項目緊鄰東五環、京哈高速、京津高速三大主幹路；距離項目1.5公裡的地鐵7號線終點站焦化廠站位於項目西側，20分鐘即可直抵CBD、勁松等大型辦公地點；距離項目1.5公裡的東四環線，項目7號線延長線黃廠村站預計2017年建成；同時項目周邊擁有多條公交線路。
推薦理由：
項目公寓50-104平米精裝平層，公寓首付15萬起。
項目簡介：
恒大領寓項目緊鄰東五環，東至規劃中道路，南臨蕭太後河支流(焦化廠北路)，西至五環綠化帶，北臨北京泊士聯汽車銷售中心(豆各莊南路)；總占地面積約11.8萬平米，總建築面積約45.1萬平米。項目整體包含住宅、豪裝小戶型及商業三種物業類型。其中住宅共計2041戶，公租房1020戶。
恒大領寓是領先市場十年的精裝小戶型產品，是由恒大地產在北京打造的首個真正意義的商品房產品，致力於打造東五環首個國際精品小戶型，主力戶型為50平米的開間產品，裝修標準達到6000元/平米，精品廚衛，全傢電贈送，為業主提供真正意義上的國際級小戶型產品。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151113/013923755047.shtml
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