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新莊房屋二胎??“你買我房，我替你賣房” 開發商為找客戶也是拼瞭
??“沒有賣不動的地王盤，隻有賣不動的地段。”
??“現在能買高檔房的客戶，基本都有幾套房，因此賣舊房才能倒騰出資格買新房。”西部豪宅燕西華府銷售負責人李延傑告訴記者。
??“其實，眼下豪宅也不會把取消限購當成銷售的救命稻草。”京西一位不願具名的豪宅開發商表示，去年某機構曾對限購松綁城市的抽樣調查顯示銀行信用貸款代償缺錢急用哪裡汽車貸款信貸房貸，各地松綁後的效果分化嚴重。部分城市短期效果明顯，成交出現反彈，這類城市數量很少。第二類則是收效甚微，包括長春、武漢、寧波及南寧等四城市，取消限購後日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。第三類是基本沒有影響，這類城市數量最多。以天津為例，雖然當月有50%以上的增長，但市場恢復平靜後，成交量仍每況愈下。
??豪宅開發商開始幫客戶賣舊房買新房 潛在買傢來自信息產業新貴及新生代富人 限購取消無望 價格戰一觸即發
??據瞭解，限價與限貸的取消對高檔房的銷售確實起瞭一定的作用，使一些希望用金融杠桿買房的人得以入市。“但問題又出來瞭，能買新房的人大量是有兩三套房的，必須要出手舊房才能騰出資格。在我們的客戶當中，60%左右是這種情況。”李延傑說。而目前開發商的做法，就是與鏈傢等品牌二手房中介合作，將買房客戶手中的舊房交由他們出售，中介公司會動用整個系統的資源優先出售這批五萬房源。而另一方面，開發商將買房人的付款期限延長，目的就是爭取能讓買房人舊房出手，而期限則根據項目情況不同短則一月，多則甚至一年以上。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-23/09215964200021640671094.shtml
??秦江說，他一向不認同所謂的北京豪宅潛在人群少的說法。在他看來，除瞭高端改善需求的大量買房人之外，“華潤橡樹灣2014年成交客戶中接近40%來自我們前期業主的升級置業和推介，全年成交的80%來自區域內的改善”，新興行業、互聯網新貴們已經逐步成為豪宅的潛在買傢。“阿裡、華為、小米……這些行業創造瞭多少千萬級富人，現在上市的公司那麼多，任何一個高管都可能是豪宅的客戶。
??“今後的豪宅之爭，將不會考慮你是否是地王、拿地成本多高，賣不動就是賣不動，競相降價已經成為大概率事件。”該開發商表示。
2015年開發商為找買傢拼瞭 價格戰一觸即發
內容來自sina新聞
??據中原地產統計，2015年，將有70個左右的5萬元/平方米以上的樓盤入市，其中10萬元/平方米以上的頂級豪宅將近20個。北京樓市歷史上，成交10萬以上房源最多的項目隻有6個，其中超過10套的項目隻有4個。這6個項目成交達到瞭82套，占據瞭北京歷史10萬以上豪宅117套的70%。其中成交最多的釣魚臺七號院23套，也是北京歷史上成交套數最多的頂級豪宅項目。
??老一批豪宅還沒有消化，而層出不窮的地王項目又加入戰團，結果會是如何？秦江認為，地王項目的價格並不僅僅由項目本身的價值決定，更大的推動力來自於地王對區域乃至整個城市的價值傳導，繼而形成的聚合效應。
??“舉個實例，華潤·橡樹灣是北京史上的首個地王。2005年拿地的時候，五環邊上的清河還是人們心目中的城鄉結合部。當年的樓面地價3650元，周邊現房賣6000多元。十年後的今天，這個項目期房已經賣到瞭均價將近6萬，成交金額進入北京豪宅前三，稱得上量價齊飛。而現在，有我們帶動的區域價值已經展現無餘，當年臟亂差的清河，如今城市面貌極大改觀。於是，項目價值傳導到瞭周邊區域，導致周邊的二手房價格比同類型區域的二手房明顯提高。我們拉高瞭自身項目價格隻是順理成章，更重要的項目價值的傳遞又引發瞭周邊存量房的資產增值。區域資產增值就會獲得資金流入，資金流入繼而又推高項目價格。於是，形成瞭項目價格、區域價值、流入資金的相互促進。”秦江說。
??有部分對後市樂觀的業內專傢指出，北京、上海、廣州這樣的一線城市，本身就有強大的吸金功能，而在這些城市的核心地域，更是會成為資金的主要流向。但並不是所有區域都能吸金，基礎差、配套不足、交通不便的區域，即使拍出的地再貴，也難以短期形成，區域價值差，也就形不成資金流入，也就無法產生足夠增量的財富客群。但是，有著近3000萬常住人口的北京，這些年加起來也不過十幾個地王，且多個地王同處一個區域，人口的基數、住宅的需求，都足以支撐區域資金和財富的流入。
??取消高端限購不太可能 豪宅價格戰已箭在弦上
??眼下，地產市場有個有趣的現象，在很多公開場合，新拿地的開發商會跟同區域老盤的開發商這麼打招呼：“我求你瞭，漲漲價吧，你賣得這麼低我能活嘛？”看似玩笑，但其中不乏真正現實的反映。西四環項目紫宸院營銷負責人張大東對記者說，紫宸院目前均價是六萬多元，而新拍出的兩塊豐臺地塊樓面價就已經達到瞭每平方米5萬多元，未來售價最少要在10萬元左右，因此，紫宸院的銷售進度直接影響到豐臺新盤的推盤節奏。
??“調價？暫時還不會，目前市場前景還不明朗，能夠迅速走量才是重中之重。”當記者問到是否會隨行就市漲價時，張大東表示。
??而去年有幾大豪宅開發商發起的取消高端樓盤限購的呼聲，在2015年初基本上已經宣告不太可能。國傢發改委副主任朱之鑫在1月16日召開的首次國務院政策例行吹風會上表示，房價適當波動是在擠出投機性需求，並不意味著未來政府在房地產調控方面將無所作為，2015年將穩定住房消費，重點是滿足從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉變。也就是說，即使放開自住型商品房和改善型需求，也不可能放豪宅一馬。
??上周，本報《廣廈時代》刊登《2015年幾萬套豪宅賣給誰》一文，根據整體經濟下行、客戶群收縮、人們買房意願下降等因素對豪宅前途提出瞭質疑，引起業內廣泛關註。短短一個星期內，多位地王樓盤的開發商與編輯部聯系，對豪宅走向提出瞭自己的判斷，其中“沒有賣不動的地王，隻有賣不動的地塊”的聲音占瞭主流。此外，對於業界擔心的“買房客戶從哪兒來”的問題，開發商表示，新生代的富人圈層已經產生，消化並不占市場主力的豪宅雖非易事，但也不至於悲觀……但也有開發商表示，隨著高端房取消限購可能性減小，多年鮮見的價格戰或將重現2015年房地產市場……
??作為“後市悲觀派”的該開發商表示，現在豪宅面臨的不單純是客戶少的問題，而是整個投資環境市場狀態發生瞭翻天覆地的變化。主要表象有這些：一、客群視野更開闊，金融意識突飛猛進。無論是基金、股票都是投資方式。二、反腐常態化，政商基本絕跡。三、實體經濟困局，除瞭互聯網以及個別新興行業，大多數行業都很難盈利。四、理財渠道多元化，雞蛋選擇的籃子也很多。五、護照含金量提高使海外置業門檻更低，大批財富人群資產配置選擇國外。六、人民幣貶值壓力持續增大。七、北京的人口限制以及霧霾影響等等。
??“折騰三個月，幸福三十年”！華潤置業營銷總監秦江告訴記者，這句話是很多銷售員目前勸說買房人出手的常用語，“我們在京北開發橡樹灣已經將近十年，接觸瞭大量的中關村客戶，發現這十年來，他們的事業已經有瞭非常大的進步，但很多人還住在老的大塔樓裡，我們在調查時問及他們為什麼不買房，得到的答復居然是怕麻煩。因此，如何抓住這批數量不小的潛在群體，是豪宅開發商應該認真研究的問題。所以我們的做法就是積極幫他們賣掉舊房，樹立他們改善生活的新觀念，用時間換空間。”
??大量的高端改善人群是目前普通豪宅乃至頂級豪宅的主要購買力，在記者調查瞭解當中，大多數豪宅的內部統計中，高端改善的比例均占到瞭50%至60%之間，因此，像燕西華府這樣幫助業主賣舊買新的樓盤不勝枚舉。
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