中民投拿下上海新地王被指內定:開拍不到2分鐘成交
11月18日，位於上海南外灘核心區域的黃浦區董傢渡13、15地塊，經過兩回合的競拍，以248.5億元的總價出讓，成為上海乃至全國今年的總價地王。圖為，上海董傢渡15號地塊。
上海誕生全國新地王單宗地塊總價248.5億元
【宏觀·政策】上海新地王是否內定受質疑
《中國經濟周刊》 記者 劉德炳 | 上海報道
11月18日，備受業界關註的上海董傢渡地塊成功出讓，經過僅僅兩回合的競拍，便以248.5億元的總價被上海外灘投資開發有限公司、上海佳渡置業有限公司、中國民生投資(8.34, 0.00, 0.00%)股份有限公司三傢公司聯合體(以下簡稱“中民投聯合體”)一舉拿下，成為上海乃至全國今年的總價地王。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211
不過在地王的光環之下，其地價低於業界預期也引發瞭種種質疑。此外，中民投聯合體和中民投股東之一的泛海控股，分別作為兩方參與這一土地的角逐，也令這一地塊蒙上瞭內定的嫌疑。不過對此，上海市土地交易市場工作人員回應稱土地出讓全程透明，並不存在內定一說。
不到2分鐘成交新總價地王
11月18日，位於上海南外灘核心區域的黃浦區董傢渡13、15地塊(黃浦區小東門街道616、735街坊地塊)國有建設用地使用權掛牌出讓活動在上海市土地交易市場舉行。
這一地塊土地面積為175143.1平方米，出讓面積為126740.1信貸南投中寮信貸房貸彰化田中房貸平方米，地上容積率為5.54，規劃地上建築面積為701900 平方米，總建築面積為1139400 平方米，掛牌起始價為248億元。
據去現場參觀的業界人士介紹，共有中民投聯合體和泛海控股兩方競買人參與競價，不到2分鐘時間，該地塊就“閃電”成交，由中民投聯合體以人民幣248.5億元競得，溢價率僅為0.2%。
據瞭解，248.5億元的價格是今年上海乃至全國單宗土地成交價最高的一塊地，即今年的全國總價地王，從土地出讓交易記錄來看，這一地塊的價格僅次於2009年碧桂園、雅居樂、富力地產聯合以255億元拍得的廣州市亞運城地王。
新地王價格實際單價隻有21809元/平方米
雖然如此，這一地塊的最終成交價卻比市場之前預期的價格便宜不少。
10月13日晚間，“董傢渡地王”正式掛牌，起始總價為248億元。10月，有業界人士向媒體表示，這一地塊地處外灘金融集聚帶，地段優勢得天獨厚，預計成交總價有可能高達300億元，成為中國有史以來總價最高的一個地王。
結果，成交總價不僅比市場預計的便宜，其單價更是遠低於業界判斷。董傢渡地王11月18日成交後，有多位業界人士即表示，其建築面積為701900 平方米，總價248.5億元，折合樓面價達到3.54萬元/平方米。
事實上，根據《中國經濟周刊》記者拿到的出讓文件顯示，這一土地的實際單價遠低於3.54萬元/平方米。
記者註意到，這一地塊不僅有701900 平方米的地上建築面積，另外還有437500
平方米的地下建築面積。而在地下建築面積中，其經營性商業建築面積限定為 111100平方米、停車庫建築面積限定為
326400平方米。一位地產界從業人士告訴記者，由於地下商業和停車庫均能形成銷售，而且在上海，部分地下商業和停車庫同樣價格不菲，因此這部分建築面
積也應該算在單價中。
據此測算，這塊地總建築面積高達1139400
平方米，其單價隻有21809元/平方米。而同在上海浦東，有些地段不如該地塊的土地，價格與之相差無幾，有的甚至遠遠超過董傢渡地王。例如，同在上海浦
東，地段遠不如董傢渡地王的周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-01-02地塊，其單價樓新竹縣機車貸款條件面價也將近2萬元/平方米；距離上海浦東核心區外灘商圈更遠
的世博園板塊去年出讓過大批土地，其中有些地塊的樓面價高達近4萬元/平方米。
有關部門稱“不存在內定”
總價低於市場預期、單價實際較低，以及此前苛刻的出讓條件，引發瞭市場的種種猜測。
記者註意到，該地塊在出讓時提出瞭較高的門檻，比如有：綜合用地各用途比例，商業比例不大於 17%，辦公比例不小於 65%，住宅比例不大於 18%；受讓人自持地上辦公物業不低於 60%，10年內不得轉讓；禁止設置一般商品交易市場等。
對此，上海市土地交易市場有關工作人員向《中國經濟周刊》記者表示，該地塊位於南外灘核心商業區，將建設以金融功能為主的城市綜合體，希望以持有型物業為主要運作模式、具有國際影響力的優質企業參與競拍。
此次拿地的三傢公司聯合體中，上海佳渡置業有限公司是中國民生投資股份有限公司的孫公司，即此次拿地由中民投和上海外灘投資開發有限公司主導。
中民投是由全國工商聯發起，經國務院批準成立的一傢大型民營投資集團，於2014年5月9日在上海成立，註資資金500億元，由59傢大型民企發起，致力
於發展包括新能源、鋼鐵、礦產物流、房地產等在內的九大板塊。中民投負責人在接受媒體采訪時表示，中民投希望將新外灘打造成為具有國際影響力的新興金融中
心。
十分值得註意的是，記者從上海市規劃和國土資源管理局瞭解到，這塊土地10月13日發佈瞭上市交易公告，在這之前，該地塊早已經過瞭預申請(自2009
年開始，上海就開始試點土地預申請制度，以緩解土地供需矛盾，改變唯價高者得土地無序競爭的局面)，而隻有通過瞭預申請的企業才能最終參與11月18日的
土地拍賣第二順位抵押權土信貸苗栗苑裡土信貸。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，據此前預申請公告結果，董傢渡地王共接受20人次的咨詢，最終進入現場競買的僅有2傢企業，即中民投聯合體和泛海控股。
同策咨詢研究部總監張宏偉進一步指出，泛海控股本身就是中民投股東，雖然表面上看中民投聯合體和泛海控股是兩方公司，但是，無論最終哪傢企業獲
得對董傢渡地王的開發權，最終兩傢企業都會獲益，隻不過最終主導這個項目開發的幕後人不一樣而已。為何這一地塊隻有中民投及其關聯方通過預審請並參與競
買？記者就此采訪瞭上述上海市土地交易市場工作人員，然而她表示，這一地塊的出讓全過程完全公開透明，並不存在內定一說。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-25/08215942804058917362612.shtml
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