北京土地價格三級跳 明年房價或難摁住

  今年北京的土地市場，隻要一拍地，就是猛漲。

  11月4日，北京國土局現場共出讓瞭8宗配建競價地塊，總成交金額高達87.69億元，其中6宗為自住型商品房用地。值得註意的是，純市場化的商品房用地地價再度飆漲。

  北京市推出"自住型商品房"，意在房地產市場的供求差，以抑制房價的上漲。但從目前土地成交情況看，由於自住型商品房用地進一步擠壓瞭普通商品房用地，使得後者的地價水漲船高，甚至一再突破記錄，而地價推動房價上漲已成近幾年樓市的鐵律。市場的運行趨勢再次走向瞭政府政策的反面。

  地價三級跳

  11月4日北京土地出讓的情形，具有巨大的象征意義，並預示著北京樓市明台中市借款利息年的走向將嚴重分化。

  當日北京共有8宗住宅用地成交，出讓總額達87.69億元，規劃總建築面積118.3萬平方米，其中，配建自住型商品房的面積達64.97萬平方米，配建公租房的面積9.74萬平方米，配建經適房的面積7.8萬平方米，配建限價房的面積8.51萬平方米，留給純商品房的面積隻有約20萬平方米。

  其中，最引人關註的是位於北京朝陽東五環邊上的東壩南區地塊。東壩南區地塊總建築面積為93534平方米，除配套設施外，還要求配建限價商品房8500平方米，限價9900元/平方米，配建自住型商品房5萬平方米，限價2.2萬元/平方米。據測算，剩餘的普通商品房樓面地價約3.7萬元/平方米。而目前，地塊周邊二手房的房價目前為2.8-3.8萬/平方米。面粉超過面包價的情形再度出現。

  當天同時出讓的海淀東升鄉地塊被合景泰富拿下，剔除保障房後，該地塊商品房用地地價為48000元/平方米，總價5.4億元。其中，配建17000平米公租房。

  該地塊拍出後，清河華潤橡樹灣某負責人十分感慨地表示，清河樓面價都辦理信貸房貸銀行有哪些貸款全省皆可處理台北信貸房貸信貸年息已經到48000元/平方米，那我們的項目要賣到多少錢合適呢？據瞭解，橡樹灣去年推出的房源售價為36000元/平方米，現僅剩最後一期，其售價也已從最初預計的48000元/平方米調整為55000元/平方米。

  此前拿過地王的融創、泰禾等相關人士，看到11月4日拍出的高價地後，均表示，"這樣看來，我們以前拿的地王真不貴。"

  21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為，11月4日北京土地出讓的住房結構，完全符合政府調控房地產市場的初衷。純商品房所占比例不足四分之一，包括自住型商品房在內的所有類型保障房，所占比例超過75%，其中自住型商品房占比超過一半。

  根據10月22日北京市住建委宣佈的計劃，假如明年自住型商品房供應量是5萬套，加上其他類型的保障房，真正可供建設純商品房的土地已經不足四分之一。

  正因如此，醒悟過來的開汽車貸款高雄旗山汽車貸款發商，爭奪土地到瞭白熱化的程度。無論是限價房、自住型商品房還是純商品房的用地，隻要是土地，先搶到手再說。因為，如果不想建保障房，甚至可能被擠出北京市場的大門。至於純商品房，則是沒有最高，隻有更高。如亦莊河西區X13R2地塊，均攤後的純商品房樓面價突破6萬元/平方米，而此前的8月14日，融創葛洲壩(行情 股吧 買賣點)聯合體奪得的亦莊B01R1-1地塊，樓面價是2.8萬元/平方米。

  明年房價如何調控？

  業內人士預測，按照東壩地塊3.7萬元/平方米的地價，上市後的售價可能達到6萬元；清河4.8萬元/平方米的樓面價，上市價格甚至難以想象。

  桑豫峰認為，從地價來分析，2014年的北京商品房價格，仍將暴漲，否則根本無法支撐已經高到離譜的樓面價。她不無擔憂地表示，從目前整個房地產市場的結構來看，純商品房所占比例急劇萎縮，樓面價迭創新高，決定瞭2014年以後已屬"少數派"的商品房已不可避免地走向豪宅化。這也是業內現在普遍的看法。

  CRIC分析師李瑩也認為。"自住型商品房"有助於緩解當前剛需樓盤供應不足的壓力，也是在對地方土地財政收入影響不大的前提下，穩定房價預期的上佳做法，因而對全國房價高漲的一二線城市都有推廣意義。但是，普通商品房供應受到各類保障房用地的擠壓，可能也會倒推房價上漲。

  然而，令人感覺矛盾的是，11月初坊間再次傳來政府部門收緊限價政策的信息。如果恢復今年二季度的做法，商品房售價幾乎全部要由政府來審核，實際上也就是由政府來定價，那麼，今年年底出讓的這批商品房用地，明年上市時的售價，能否達到開發商盈利所希望的價格，仍然是未知數。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-08/08532486386.shtml


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