“房貸利息抵稅”虛實：涉及公平落地仍存疑
A股房地產板塊近兩日的集體狂飆，將一則政策傳聞暴露在大眾的視野之下。
12月1日盤中，地產板塊一度漲逾6%，萬科A(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、金融街(000402.SZ)等9股漲停。緊接著的12月2日，房地產股繼續上漲，板塊以漲1.28%收盤，萬科A、保利地產、金融街繼續漲停。其中，萬科A收報18.24元，股價創2008年以來新高。
房地產股集體爆發背後，則是市場盛傳的“房貸利息抵稅”利好，即在計征個人所得稅時，將房貸產生的利息作為稅前減除項扣除，再對扣除後的收入部分課以個人所得稅。據《第一財經日報》記者瞭解，這則傳言在地產圈炸開瞭鍋，人們紛紛計算起政策能帶來多少利好。
房貸利息抵稅能否像人們期待的那樣落地？對樓市乃至財稅改革又會造成什麼影響？本報采訪多位專傢，對於這一潛在政策的可能性、可行性和利弊進行瞭全方位解讀。
利於樓市去庫存
在中國經濟持續面臨下行壓力的背景下，業內此前預計房地產政策有望持續寬松。在眾多有利於住房消費的政策中，房貸利息抵稅無疑是最直接、最能刺激消費的政策。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》記者表示，房貸利息抵稅的方法能夠降低購房者按揭貸款的成本，這符合目前去庫存的導向。
中國房地產協會副會長任志強此前在公開場合表示，面臨目前的庫存壓力，最有效的去化政策是進行個人所得稅的減免，在政策條件允許的情況下，用住房個貸利息沖抵個人所得稅。
嚴躍進分析稱，在中央提出去庫存的政策導向後，房地產相關監管部門其實一直在醞釀新的政策。而大傢對於新政策的期望較高，所以當房貸利息抵扣個稅的說法出來後，市場的反應會比較積極和熱烈。
深圳鏈傢市場研究中心總監肖小平也認為，房貸利息抵稅的政策雖然尚未有確切消息，但從具體操作方式來看，並沒有太大難度。
以房貸利息抵扣應納稅所得額的簡單算法來計算，在深圳購買一套剛需房至少需要300萬元，首付90萬，貸款210萬，20年等額還款，需要支付利息總額約120萬元，月均還款額為13743元，其中4993元為利息支出。假設購房者每月應納稅所得額為10000元，則需納稅2500元。如果房貸利息可以在稅前抵扣，那麼購房者的應納稅所得額為5007元，需要納稅1001.4元。這也就意味著，購房者每月能夠節省1498.6元，20年共節省35.97萬元，相當於原先利息總支出的30%。
“對於購房者來說，這就是變相降低瞭購房成本，一旦落實，對於樓市無疑是重大利好。”嚴躍進表示。
深圳某小型開發商相關負責人也對本報記者表示，房貸利息抵稅的政策如能真正推出，肯定能刺激樓市，推動去庫存。
公平性問題
在政策層面，房貸利息抵稅的傳言也並非空穴來風。
早在今年5月，國務院批轉瞭發改委《關於2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》（下稱《意見》），提出要研究綜合與分類相結合的個稅改革方案，並將於2017年付諸立法。
台南市小額信貸條件《意見》特別提到“完善稅前扣除”改革，適時增加贍養老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。也就是說，房貸利息可以參與“稅前扣除”。
西南財經大學財稅學院院長劉蓉告訴《第一財經日報》記者，房貸利息抵稅是可行的，操作並不復雜。在當前經濟下行的背景下，政府也希望通過這一政策提振樓市，拉動房地產市場。恰在個稅改革即將推出的背景下，出臺這一政策的可能性比較大。
有不願意透露姓名的稅收專傢對本報表示，目前討論房貸利息抵稅是否可行，需要從中國稅制改革的角度看待，本質上和個稅如何定位相關。政府希望在保持稅負平穩的前提下，通過稅制改革降低間接稅比重，增加直接稅比重，調整稅制結構。還有業內人士稱，房貸利息抵稅隻是個稅體制改革的一小部分，應該從全盤改革角度去全方位地考慮。
比如不少學者都註意到瞭政策的公平性問題。
上海財經大學公共經濟與管理學院稅收系主任朱為群對本報記者表示，由於房貸利息抵稅屬於個稅中專項扣除，不是普遍性扣除。有人有房貸利息，有人沒有，不同的人的房貸利息又有多有少，因此涉及公平性問題。
普華永道中國個人稅務咨詢合夥人張健菁告訴記者，美國允許房貸利息抵稅，但出於公平性，增加瞭諸多限制條件。比如房貸金額設立上限，即房貸金額最高不超過100萬美元。房貸利息抵扣也僅限於兩套房。另外，美國對於個人收入高於某個限額後，收入越高獲得的房貸利息抵扣額將越少，以此來避免富人享有更大的房貸利息抵扣。
張健菁告訴本報記者，中國若要推出房貸利息抵稅，也需要考慮上述細節問題，並結合實際情況，“比如有沒有傢庭合並申報，如果房子是一個傢庭裡的丈夫和妻子共同買的，那房貸利息抵扣放在誰的名下？如果一個人有多套房，利息抵扣是不是應該有套數限制？貸款利息稅前扣除到底由誰來操作？利息扣除是放在工資薪金裡扣除，還是股票紅利等其他收入裡也可以扣除？這些都需要全盤考慮，否則容易出問題。”
此外，還有人擔心政策會對財政形成沖擊，讓目前增速持續放緩的財政收入更為吃緊。
中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇對本報記者表示，房貸利息是個人生活成本的一部分，利息作為個稅扣除項目是合理可行的，這會鼓勵民眾買房。推行這一政策需要在征收管理上下功夫，對地方稅收尤其是東部地區的財政收入有一定影響，但由於個稅占財政收入比重並不大，因此影響有限。
能否落實存疑
盡管對樓市有利，也符合個稅改革的大方向，但不少業內人士對傳言落地的可能性仍有所保留。
一位中型房地產開發商人士在聽到這個消息時，第一反應是“不太可能吧”。在他看來，此舉力度過猛，也不宜在所有城市一刀切。像深圳樓市已經歷瞭一輪暴漲，任何刺激都會使這個市場再次癲狂、步入不健康的軌道。
上述深圳某小型開發商免薪資轉帳申請汽車貸款是真的嗎？相關負責人則對本報記者表示，房貸利息抵稅相當於個人的“出口退稅”，這涉及銀行和稅務部門之間的協調，想要在短期內實施不太可能。而且，國傢落實這項政策需要承擔一定的稅收損失，各地方政府情況不同，全面落實存在難度。
在嚴躍進看來，政策的落實取決於兩點：一是各級財稅部門能否較好地配合，如何進行抵扣，出臺相關細則；二是房貸利息抵稅，是否能激活房地產市場，其實還存在不確定因素，例如在一線城市，阻礙市場交易的最大因素是高企的首付款和月供壓力。
肖小平也認為，即便上述政策落實，對市場的影響也是有限的。整體來看，肯定利好樓市，但要結合政策落實時的市場形勢。若恰逢樓市向好，政策出臺可能會加劇市場興奮度；如遇市場冷淡，效果可能會大打折扣。
還有業內人士分析，政策如果落實，更多將利好一二線城市及收入較高的中產階層，因為較高的人均收入能從減稅中受益更多。這在本質上，也牽扯到公平性問題。此外，由於牽扯到財稅改革，相關部門理應表現謹慎，政策在短期內出臺的可能性不大。
新聞來源http://money.163.com/15/1203/01/B9SG0NDK00253B0H.html
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